不動産の登記が義務化されています
相続登記・住所変更登記で知っておきたいこと
「実家の名義が亡くなった父のままになっている」
「引っ越してから、不動産の登記簿の住所を変更していない」
このようなケースは、これまで決して珍しいものではありませんでした。
しかし、不動産登記に関する制度が大きく変わり、相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化されています。
さらに、2026年（令和8年）4月1日からは、住所や氏名・名称を変更した場合の変更登記も義務化されました。
不動産を所有している方にとって、登記は「必要になったときにすればよいもの」ではなくなっています。
相続登記は「3年以内」が原則です
相続によって土地や建物を取得した相続人は、
「相続があったこと」と「その不動産を取得したこと」を知った日から3年以内
に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
注意したいのは、2024年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではないという点です。
昔の相続も対象になります
相続登記の義務化以前に発生した相続についても、名義変更をしていない不動産は義務化の対象です。
2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産については、原則として
2027年（令和9年）3月31日まで
に相続登記をする必要があります。
「祖父名義の土地が残っている」
「父が亡くなって何年も経つが、自宅の名義を変えていない」
という場合も、一度確認しておくことをおすすめします。
遺産分割がまとまらない場合はどうする？
相続登記をしたくても、
* 相続人同士で話し合いがまとまらない
* 相続人の人数が多い
* 遺産分割に時間がかかっている
といった事情で、期限内に通常の相続登記ができないこともあります。
そのような場合のために設けられているのが、「相続人申告登記」です。
相続人申告登記は、自分が相続人であることなどを法務局に申し出る比較的簡易な制度で、これによって相続登記の申請義務を履行することができます。
ただし、相続人申告登記をしただけで不動産の名義が最終的に確定するわけではありません。
その後、遺産分割が成立した場合には、原則として遺産分割成立の日から3年以内に、その内容に沿った登記をする必要があります。
2026年4月から「住所変更登記」も義務化
相続登記に続いて、2026年（令和8年）4月1日からは、不動産所有者の住所・氏名・名称の変更登記も義務化されました。
不動産を所有している方が引っ越しをした場合や、婚姻などによって氏名が変わった場合には、原則として
変更があった日から2年以内
に変更登記をする必要があります。
正当な理由なく登記をしなかった場合には、5万円以下の過料が科される可能性があります。
こちらも、制度開始後の住所変更だけが対象ではありません。
昔の住所のままになっている不動産も対象です
2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていて、現在も登記簿が以前の住所・氏名のままになっている場合には、原則として
2028年（令和10年）3月31日まで
に変更登記をする必要があります。
例えば、
「20年前に購入したマンションの登記が以前の住所のまま」
「何度か引っ越しているが登記簿は変更していない」
という場合も対象になります。
「スマート変更登記」という新しい制度もあります
住所・氏名変更登記の義務化に伴い、負担を軽減するための「スマート変更登記」も始まっています。
あらかじめ氏名・住所・生年月日などの「検索用情報」を申し出ておくことで、その後住所などに変更があった際、法務局が住民基本台帳ネットワーク等の情報を確認し、一定の手続きを経て職権で変更登記を行う仕組みです。
不動産を複数所有している方や、今後転居する可能性がある方にとっては、利用を検討する価値のある制度です。
「うちは大丈夫」と思っていても、一度登記を確認してみましょう
相続登記や住所変更登記は、普段の生活では登記簿を見る機会が少ないため、そのままになっていることがあります。
特に注意したいのは、
* 親や祖父母から相続した不動産がある
* 相続後、一度も登記を確認していない
* 遺産分割協議をしたが登記をしていない
* 不動産購入後に引っ越しをしている
* 登記簿上の住所が現在の住所と違う
* 複数の土地・建物を所有している
といった場合です。
長期間登記を放置すると、相続人がさらに亡くなって相続関係が複雑になったり、必要な戸籍等の収集に時間がかかったりすることがあります。
「売却するときにまとめてやればいい」と考えず、早めに登記の状態を確認しておくことが大切です。
相続登記・住所変更登記についてお気軽にご相談ください
西荻司法書士事務所では、相続登記をはじめ、不動産に関する各種登記手続きを取り扱っています。
「昔の相続なので、誰が相続人なのかわからない」
「実家の名義が誰になっているかわからない」
「住所変更登記が必要なのかわからない」
「何から始めればよいかわからない」
という段階でも構いません。
登記簿や戸籍等を確認しながら、必要な手続きを整理してご案内いたします。
杉並区・西荻窪周辺で相続登記、不動産登記についてお困りの方は、西荻司法書士事務所までお気軽にご相談ください。
2026年8月27日掲載
※本コラムの内容は掲載日時点の法令・制度等に基づいています。最新の取扱いについては個別にご確認ください。