スマート変更登記とは？
住所変更登記の義務化で知っておきたい実務上のポイント
2026年（令和8年）4月1日から、不動産の所有者について住所・氏名等の変更登記が義務化されました。
引っ越しによって住所が変わった場合や、婚姻などにより氏名が変わった場合には、原則として変更があった日から2年以内に登記をする必要があります。
この負担を軽減するために始まったのが、いわゆる「スマート変更登記」です。
スマート変更登記を利用すると、一定の条件を満たした場合、所有者自身がその都度住所変更登記を申請しなくても、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を確認し、職権で住所・氏名等の変更登記を行う仕組みになっています。
ただし、
「一度申し込めば、住所変更登記について何もしなくてよくなる」
と単純に考えてしまうと、実際の不動産取引では困ることがあります。
今回は、スマート変更登記について、実務上特に知っておきたい点を解説します。
スマート変更登記を利用するには「検索用情報の申出」が必要です
個人がスマート変更登記を利用するためには、あらかじめ法務局へ「検索用情報」を申し出る必要があります。
検索用情報として申し出る主な事項は、
* 氏名
* 氏名の振り仮名
* 住所
* 生年月日
* メールアドレス
です。
この情報をもとに、法務局が住民基本台帳ネットワークを利用して住所や氏名の変更を確認します。
なお、生年月日やメールアドレスなどが一般に登記簿へ記載されるわけではありません。
すでに不動産を持っている方も利用できます
検索用情報の申出は、2025年（令和7年）4月21日から始まっています。
それ以前から土地や建物、マンションなどを所有している方についても、国内に住所を有する個人であれば、検索用情報だけを単独で申し出ることができます。
オンラインで申し出る方法のほか、書面による申出も用意されています。
つまり、
「10年前に自宅を購入した」
「親から相続した土地を所有している」
という方でも、今から検索用情報を申し出てスマート変更登記を利用することができます。
これから不動産を取得する場合はどうなる？
ここは司法書士の実務では重要なところです。
2025年4月21日以降、
* 所有権保存登記
* 所有権移転登記
* 一定の所有権更正登記
などによって新たに所有者となる場合には、原則として登記申請と併せて検索用情報を申し出る取扱いになっています。
例えば、
新築住宅を購入して所有権保存登記をする場合
や、
中古住宅を購入して売主から買主へ所有権移転登記をする場合
には、登記申請と同時に買主の検索用情報も提供することになります。
以前の不動産登記では、生年月日やメールアドレスを司法書士に伝える場面は通常ありませんでした。
現在は不動産売買や相続登記の際に、
「なぜ司法書士に生年月日やメールアドレスを聞かれるのだろう」
と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
スマート変更登記に対応するための検索用情報の申出が理由であることがあります。
引っ越したらすぐに登記が変わるわけではありません
スマート変更登記で最も注意したいのが、この点です。
検索用情報を申し出たからといって、
住民票を移した翌日に登記簿の住所まで自動的に変更されるわけではありません。
法務局は検索用情報を利用して住基ネットに定期的に照会し、住所や氏名の変更を確認します。
個人については、法務省は2年に1回以上の頻度で確認することを想定しています。
そのため、
「先月引っ越したのだから、登記簿も新住所になっているだろう」
とは限りません。
職権で変更される前に本人への確認があります
個人の場合、法務局が住基ネットから新しい住所等を確認したからといって、そのまま直ちに登記を書き換える仕組みではありません。
住所等の変更を確認すると、法務局から所有者本人に対して、職権で変更登記を行うことについて意思確認が行われます。
本人が了解すると、法務局が職権で住所等変更登記を行います。
これは、DV被害などの事情により最新の住所を登記簿上に公示することが適切でない方がいることなどにも配慮した仕組みです。
一番注意したいのは「不動産を売却するとき」です
実務上、特に注意していただきたいのが不動産売却です。
例えば、
1年前に杉並区内で引っ越しをしたものの、所有しているマンションの登記簿は以前の住所のままだったとします。
検索用情報の申出をしていたとしても、法務局による職権登記がまだ行われていなければ、登記簿上の住所は旧住所のままです。
この状態でマンションを売却する場合には、通常、
売主の現在の住所と登記簿上の住所を一致させてから所有権移転登記を行う必要があります。
したがって、
> スマート変更登記を申し出ているから、住所変更登記は一切しなくてよい
というわけではありません。
売却や抵当権抹消などを急いで行う場合には、法務局による自動的な変更を待たず、従来どおり住所変更登記を申請する必要があります。
住宅ローンを完済して抵当権を抹消するときも注意
住宅ローンを完済し、銀行の抵当権を抹消するときにも同じ問題が起こることがあります。
住宅を購入した当時の住所から現在までに引っ越している場合、
登記簿上の所有者住所と現在の住所が違う
というケースは珍しくありません。
この場合、抵当権抹消登記の前提として住所変更登記が必要になることがあります。
スマート変更登記の申出をしていても、まだ職権による変更登記がされていなければ、自分で住所変更登記を行う必要があります。
検索用情報を申し出れば「義務違反」を防ぎやすくなります
一方で、スマート変更登記には大きなメリットがあります。
不動産所有者は住所や氏名が変わった場合、原則として2年以内に変更登記を申請する義務があります。
検索用情報を申し出てスマート変更登記を利用していれば、法務局による職権登記によって住所等変更登記の義務を履行することができます。
転勤が多い方や、複数の不動産を所有している方にとっては、特に利用価値の高い制度といえるでしょう。
登録免許税はかかる？
検索用情報の申出自体に、登録免許税はかかりません。
また、法務局がスマート変更登記によって職権で行う住所等変更登記についても、登録免許税は非課税です。
従来、自分で住所変更登記を申請する場合には登録免許税が必要となるため、この点もスマート変更登記のメリットの一つです。
法人が所有する不動産は仕組みが少し異なります
会社などの法人についても、スマート変更登記の制度があります。
法人の場合には、個人のように住基ネットを利用するのではなく、商業・法人登記システムと不動産登記システムを連携して住所・名称の変更を確認します。
ただし、会社法人等番号が不動産の登記簿に登記されていることなどが前提となります。
会社名義で土地や建物、賃貸物件などを多数所有している場合には、法人についても登記状況を一度確認しておくとよいでしょう。
スマート変更登記は便利ですが「今の登記簿」は確認しましょう
スマート変更登記は、住所変更登記の義務化に伴う所有者の負担を大幅に減らす便利な制度です。
一方で、
「検索用情報を申し出た＝現在の登記簿が最新になっている」
という意味ではありません。
不動産を
* 売却する
* 贈与する
* 住宅ローンを完済して抵当権を抹消する
* 新たな融資の担保にする
といった場合には、登記簿上の住所や氏名が現在の情報と一致しているか確認する必要があります。
近いうちに不動産取引を予定している場合には、スマート変更登記による職権登記を待つのではなく、通常の住所変更登記を行ったほうがよいケースもあります。
西荻司法書士事務所にご相談ください
西荻司法書士事務所では、住所変更登記、氏名変更登記をはじめ、不動産売買、相続、贈与、抵当権抹消などの各種不動産登記を取り扱っています。
「検索用情報を申し出ているか分からない」
「引っ越しているが、登記簿の住所を変更した記憶がない」
「売却する予定なので、今すぐ住所変更登記が必要か確認したい」
「会社で複数の不動産を所有しているので整理したい」
といった場合も、お気軽にご相談ください。
杉並区・西荻窪周辺で不動産登記についてお困りの方は、西荻司法書士事務所までお問い合わせください。
2026年8月27日掲載
※本コラムの内容は掲載日時点の法令・制度等に基づいています。最新の取扱いについては個別にご確認ください。